전세보증보험 자주하는 질문 BEST 종합정리

1. 전세보증보험 자주하는 질문 정리 

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전세보증보험에서 가장 많이 하는 질문을 추려보았습니다. 집주인이 변경할때 신청하는 방법 보험료 할인 대상이라던지 할인이 가능한경우 또는 보험료나 필요한 서류나 절차 등에 대해서 정리해 보았습니다. 

 

실질적으로 도움이 되는 내용이 많이 있으니 꼭 확인해보시기 바랍니다. 전세보증보험의 더다양한 이야기는 링크로 자세하게 남겨놓았으니 궁금하신 질문들에 대해서 더욱 자세히 찾아보시기 바랍니다.

 

 

자주묻는질문

 

 

2. 보험료가 과연 얼마나 나올지 계산식이난 계산방법

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예시 1) 보증금이 5천만원이고 전세계약기간이 2년일 때의 보증보험보험료 금액 입니다.

 

구분	부채비율 80% 이하	부채비율 80% 초과
아파트	115,000원	128,000원
단독/다중/다가구	139,000원	154,000원
기타	139,000원	154,000원

 

 

예시 2) 보증금이 1억 5천만원이고 전세계약기간이 2년일 때의 보증보험보험료 금액 테이블입니다.

구분	부채비율 80% 이하	부채비율 80% 초과
아파트	366,000원	384,000원
단독/다중/다가구	438,000원	462,000원
기타	438,000원	462,000원

 

1. 예시: 보증금 5천만원, 전세계약기간 2년
   • 아파트: 부채비율 80% 이하 115,000원, 부채비율 80% 초과 128,000원
   • 단독/다중/다가구: 부채비율 80% 이하 139,000원, 부채비율 80% 초과 154,000원
   • 기타: 부채비율 80% 이하 139,000원, 부채비율 80% 초과 154,000원

 

1. 예시: 보증금 1억 5천만원, 전세계약기간 2년
   • 아파트: 부채비율 80% 이하 366,000원, 부채비율 80% 초과 384,000원
   • 단독/다중/다가구: 부채비율 80% 이하 438,000원, 부채비율 80% 초과 462,000원
   • 기타: 부채비율 80% 이하 438,000원, 부채비율 80% 초과 462,000원

1.  

각 항목별로 보증보험 보험료 비율이 구분되어 있습니다. 이를 바탕으로 보증금액과 전세 계약기간을 고려하여 보증보험료를 계산할 수 있습니다.

 

 

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3. 집주인 변경시 변경 신청 방법

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신청 절차

1. 은행에서 최초 보증발급을 받은 경우, 은행을 방문하여 신청합니다.
2. 공사 영업지사에서 신청한 경우, 영업지사를 방문하거나 인터넷보증 https://khig.khug.or.kr을 이용하여 신청할 수 있습니다.

• 모바일 전세보증금반환보증(카카오페이)을 이용한 경우에도 인터넷보증을 통해 임대인 변경 신청이 가능합니다.
• 인터넷보증을 이용할 경우, 인터넷보증 사이트에서 보증갱신 신청을 한 후, '임대인 변경' 신청을 할 수 있습니다.

 

임대인 변경 신청 시 필요 서류 ▼

 

 

 

1. 부동산 등기부등본
2. 매매 계약서 사본 또는 변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류(변경된 임대인이 '법인'일 경우에는 사업자등록증, 법인등기부등본 제출)
3. 보증신청인의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등) 사본

• 변경된 주채무자(임대인)가 '법인'일 경우에는 사업자등록증도 제출해야 합니다.

임대인 변경 시, 공사 업무대행사에서 임대인 변경에 대한 안내 및 정보확인을 위한 연락이 있을 수 있습니다. 그러나 이와 별도로 임대인 변경 신청을 직접 해야합니다. 변경된 임대인 정보를 제공하면 해당 임대인에게 채권양도통지를 재진행합니다.

 

 

 

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4. 전세금을 못돌려 받을때 임차권등기 명령이란?

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깡통전세는 주택의 매매가가 전세가보다 낮아지거나, 새로운 전세 가격이 하락해 기존 세입자에게 전세금을 다 돌려주지 못하는 경우를 말합니다.

최근에는 2022년 1월부터 9월까지의 전세금 반환 보증사고 건수가 3,050건으로 이전 최고 기록인 연간 2,799건을 크게 웃도는 최고치를 기록하였습니다.

전세금 반환을 위해 많은 사람들이 전세보증보험에 가입하고 있습니다. 그러나 전세보증보험에 가입한다고 해서 전세금 반환이 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다. 반환 절차는 상당히 복잡하기 때문에 보험에 가입하시기 전에 충분히 숙지하시고, 반환을 앞두신 분들은 미리 준비하시기 바랍니다.

전세보증보험은 전세계약 종료 후 임대인이 새로운 전세입자를 구하지 못하거나 전세가가 하락해 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 경우 보증기관이 대신 전세금을 지급하고 구상권을 청구하는 것입니다. 대부분의 경우 주택도시보증공사(HUG) 또는 주택금융공사(HF)의 전세보증보험을 가입하게 됩니다.

 

반환을 위한 중요한 절차

전세보증보험의 반환을 위해서는 몇 가지 중요한 절차를 지켜야 합니다. HUG에서 보증사고(전세금 미지급)의 경우는 두 가지로, 첫 번째는 전세계약 종료 후 정당한 사유 없이 임대인이 전세보증금을 지급하지 않았을 경우이고, 두 번째는 전세 주택이 경매(또는 공매)로 넘어간 경우입니다.

보통 전세보증보험 가입자는 첫 번째 사유를 방지하기 위해 가입하게 됩니다. 하지만 이 경우 HUG로부터 보증보험 실행을 청구하려면 "임차권등기명령"을 반드시 진행해야 합니다.

임차권등기명령은 법원에서 신청해야 하며, 명확한 계약서와 전세금 미지급 증빙이 있다면 대부분 명령이 내려집니다. 그러나 제출서류가 미비한 경우 재신청해야 하는 등 절차가 상당히 까다롭습니다.

 

임차권등기 명령이란

임차권등기명령이란 기존의 대항력을 유지하기 위한 목적이 있는데, 일종의 임대차 업계의 빨간줄로 불립니다. 이러한 등기를 진행하면, 등기부등본에 기록이 남아 임대인이 악덕임대인인지 아닌지 판별할 수 있습니다.

따라서 임차권등기만으로도 집주인이 전세 보증금을 지급하는 경우도 종종 발생합니다. 그러나 이와 반대로 임차권등기명령의 신청과 송달 과정은 상당히 복잡할 수 있습니다.

임차권등기명령 후 집을 비워야 하는지에 대한 의견이 분분한데, 임차권등기명령 자체가 이사를 가더라도 대항력을 유지하기 위한 목적이기 때문에 "이사"를 전제로 하는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 실제로는 그렇지 않습니다.

정확한 설명을 드리면, 집을 비우지 않고 계속 거주하면서 사용수익을 누릴 수 있습니다. 다만 이 경우 지연이자 12%는 청구할 수 없습니다.

만약 부득이하게 이사를 가야 하는 경우라면, 임차권등기 후 이사를 가고 전세금과 함께 지연이자 연 12%를 청구할 수 있습니다. 반면에 전세금 반환을 위한 절차만을 목적으로 하는 경우에는 그대로 거주하시면 됩니다(관리비는 납부하세요).

 

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5. 전세보증보험 가입시 집주인에게 물어봐야 하나요?

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전세보증보험 가입 시 임대인 협조 필요 여부

전세보증금 반환보증 가입 시 전세금채권을 통지방식으로 양도하는 경우, 임대인의 협조가 없어도 보증가입이 가능합니다. 따라서 임대인에게 물어보지 않고도 보증가입을 진행할 수 있습니다.

 

채권양도 방식

전세금채권의 양도 방식은 크게 채권양도통지와 채권양도승낙 두 가지가 있습니다. 채권양도통지는 임차인과 공사가 채권양도계약을 체결하고 그 내용을 임대인에게 통지하는 방식이며, 채권양도승낙은 임대인, 임차인, 공사 3자 간에 채권양도계약을 체결하는 방식입니다.

 

타전세계약 체결내역 제출 필요 여부

다만, 단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 전세목적물에 대한 타전세계약 체결내역(임대인 또는 임대차를 중개한 공인중개사 확인 필요)을 제출하셔야 합니다. 이 내용을 제출하지 않을 경우, 확정일자 부여현황이나 상가건물 임대차현황서를 제출해야 합니다. 따라서 전세보증보험 가입 시 해당 내용을 확인하고 필요한 서류를 제출해야 합니다.

 

 

튼튼한 계약

 

6. 보증 받을 수 있는 주택의 종류는?

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전세보증금반환보증은 임차인용과 주택사업자용으로 구분됩니다. 

 

임차인용은 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 주거용오피스텔, 아파트, 노인복지주택에 대해 제공됩니다. 주택사업자용은 연립, 주거용오피스텔, 아파트, 주상복합에 대해 제공됩니다.

전세금안심대출보증은 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 주거용오피스텔, 아파트에 대해 제공됩니다. 상세내용은 해당 상품의 개요를 참고하시면 됩니다.

 

 

7. 보험료 할인 대상이나 할인이 가능한 경우는?

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보증료 할인 대상경우

1. 연간 소득이 40백만원 이하인 사람(배우자 포함)
2. 민법상 미성년 자녀가 3명 이상인 다자녀 가구
3. 장애인증명서 발급 대상자인 가구의 보증신청인, 배우자, 또는 직계존비속인 세대원 중 1명 이상이 있는 경우
4. 만 65세 이상인 고령자가구 또는 노인부양가구의 보증신청인, 배우자, 또는 직계존비속인 세대원 중 1명 이상이 있는 경우(노인부양가구의 경우, 보증신청일 기준 1년 이상 동일한 세대를 구성하는 경우)
5. 혼인 기간이 7년 이내이며 합산 연간 소득이 60백만원 이하인 신혼부부(3개월 이내 결혼 예정자 포함)
6. 한부모가족지원법에 따라 지원받는 한부모가족
7. 다문화가족지원법 제2조 제1호에 따라 외국인이나 귀화로 인한 국적취득자인 가구의 보증신청인, 배우자가 있는 경우
8. 국가유공자, 국가유공자의 선순위 유족, 독립유공자(유족)확인원, 국가유공자(유족)확인원, 보훈보상대상자(유족)확인원, 5.18민주유공자(유족)확인원, 특수임무유공자(유족)확인원, 고엽제법 적용대상 확인원, 지원대상자(유족) 확인원으로 유공자 본인 또는 수권자임을 확인 받은 가구의 보증신청인, 배우자, 또는 직계존비속인 세대원 중 1명 이상이 있는 경우
9. 의사자 증서, 의사자 유족증, 의상자 증서, 의상자증으로 의사상자 본인 또는 수권자임을 확인 받은 가구의 보증신청인, 배우자, 또는 직계존비속인 세대원 중 1명 이상이 있는 경우
10. 동거인 없이 단독 세대주인 만 65세 이상의 고령자인 경우

 

추가 가능 경우

• 청년가구 할인: 만 19세에서 34세 이하의 청년 가구는 연 소득이 4천만원을 초과하고 5천만원 이하인 경우, 전세보증금의 10%를 할인 받을 수 있습니다.
• 전자계약 할인: 국토부 부동산거래 전자계약시스템을 사용하여 전세계약을 체결하는 경우, 보증료의 3%를 할인 받을 수 있습니다.
• 모범납세자 할인: 모범납세자는 보증신청 시 전세보증금의 10%를 할인 받을 수 있습니다.
• 인터넷보증 및 모바일보증 할인: 인터넷 및 모바일보증을 이용하는 경우, 전세보증금의 3%를 할인 받을 수 있습니다.
• 일시납 할인: 전세보증금을 일시에 전액 납부하는 경우, 1년 초과분에 대해 3%의 할인을 받을 수 있습니다.

 

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8. 순위 근저당 채권이 있어도 가입이 가능한가요?

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만약 주택 구입자가 A선순위 채권을 가지고 있다면, 해당 채권이 주택 가격의 60% 이내여야만 보증서를 발급받을 수 있습니다.

 

 다만, 단독, 다중, 다가구의 경우, 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위 채권이 있을 경우에는 80% 이내여야 보증취급이 가능합니다.

 

 

9. 묵시적 계약 갱신의 경우에는 계약서를 새로 작성하지 않아도 되나요?

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보증발급시에는 이전 전세계약과 동일한 조건으로 전세보증금 등을 적용해야 하며, 보증기간은 임대차보호법상 임대차 존속기간인 2년으로 설정됩니다.
만약, 전세계약이 이미 공인중개사를 통해 체결되어 확정일자가 정해진 경우에는 별도의 확정일자를 득하지 않아도 보증발급이 가능합니다.

 

 

 

 

10. 전세보증금반환보증 연장은 자동인가?

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전세보증금반환보증이란 전세계약이 끝나고 난 후 임차인에게 임대인이 돌려주어야 하는 전세보증금의 반환을 보증하는 제도입니다. 전세보증금의 대상은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하입니다. 전세보증금 반환보증은 전세계약 기간의 절반이 지날 때까지 신청이 가능하며, 지사 또는 위탁은행 방문신청, 모바일 신청, 인터넷 신청을 통해 가입할 수 있습니다.

"전세보증금 반환보증의 가입은 이미 했는데, 연장은 자동으로 이뤄지나요?"

"전세계약은 묵시적 갱신이 가능한데, 전세보증금 반환보증도 그런가요?"

 

답변은 '아니오'입니다.

전세계약은 집주인과 세입자가 특별한 통보 없이 계약 만료 시점에 자동으로 연장되는 '묵시적 갱신'이 적용되지만, 전세보증금반환보증은 그렇지 않습니다. 전세보증금반환보증의 연장을 원한다면, 반드시 연장을 신청해야 합니다.

 

 

 

11. 보증기간 연장이나 갱신신청은 어떻게 해야 하나요?

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보증기간이 만료되기 전에 보증을 갱신할 수 있습니다. 내용 확인 ▼

 

갱신 신청 방법

1. 은행에서 최초 보증을 발급받은 경우, 은행에 방문합니다.
2. 공사 영업지사에서 신청한 경우, 영업지사에 방문하거나 인터넷보증(https://khig.khug.or.kr)을 이용합니다.
3. 카카오페이, 네이버부동산, KB국민카드에서 가입한 경우 해당 모바일 채널에서 신청합니다.

갱신 시 제출해야 하는 서류는 다음과 같습니다:

• 공통서류: 주민등록등본, 보증신청인의 신분증 사본, 부동산등기부등본(www.iros.go.kr에서 발급 가능)
• 전세보증금이 변경되지 않은 경우:
  1. 임대차기간 연장(갱신) 사실을 확인할 수 있는 전세계약서 사본(묵시적 갱신이 아닌 경우에 한함)
  2. 전세목적물이 단독, 다중, 다가구인 경우 추가 서류: 타 전세계약체결내역 확인서 및 전입세대 열람내역(전세계약기간 중 대항력 상실한 경우에 한함), 건축물대장(www.minwon.go.kr에서 발급 가능)

 

전세보증금 증액과 감액에 대한 서류 

 

전세보증금이 증액 되는 경우

1. 확정일자부 전세계약서 사본
   • 임대차기간 및 임대보증금이 수정된 계약서를 작성하고 확정일자를 받거나, 기존 계약서를 수정하여 확정일자를 받아야 합니다.
2. 임대보증금 증액분 지급을 확인할 수 있는 서류
   • 계좌이체증명서, 무통장입금증, 임대인이 작성한 영수증 등을 통해 증액된 보증금 지급을 확인할 수 있어야 합니다.
3. 단독, 다중, 다가구 등 전세목적물 유형별 추가 서류
   • 타 전세계약체결내역 확인서와 전입세대열람내역, 그리고 건축물대장을 제출해야 합니다. 건축물대장은 정부민원포털 민원24에서 발급 가능합니다.

 

전세보증금이 감액 되는 경우

1. 확정일자부 전세계약서 사본
   • 임대차기간 및 임대보증금이 수정된 계약서를 작성하고 확정일자를 받거나, 기존 계약서를 수정하여 확정일자를 받아야 합니다.
2. 단독, 다중, 다가구 등 전세목적물 유형별 추가 서류
   • 타 전세계약체결내역 확인서와 전입세대열람내역, 그리고 건축물대장을 제출해야 합니다. 이 경우 전세계약 기간 중 대항력 상실한 경우에 한하여 타 전세계약체결내역 확인서와 전입세대열람내역을 제출해야 합니다. 건축물대장은 정부민원포털 민원24에서 발급 가능합니다.

 

 

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12. 집주인(임대인)변경시 전세보증보험은 어떻게 되나요?

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임대인 (집주인) 이 바뀌게 되더라도 주택임대차 보호법 제3조에 따르면, 임차주택의 양수인(새로운 집주인)은 기존 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 

 

이는 집주인이 바뀌어도 기존의 임대차 계약서가 유효하며, 따라서 새로운 집주인과 임대차 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 그리고 임대차 계약 기간이 남아 있는 경우, 집주인이 집을 비우라고 해도 따를 필요가 없습니다.

그러나, 임대차 계약이 종료되면 새로운 집주인과 임대차 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다.